2년째 공실, 방치된 상가를 수익 공간으로 바꾸는 전략 [한경부동산밸류업센터]
입력 2025.04.26 16:14 수정 2025.04.26 16:14
[밸류업가이드]
유동인구 줄어든 상권, 공실 상가에 숨을 불어넣는 기획의 힘
[배준형의 밸류업 클래스]
■ 의뢰인 현황
의뢰인은 경기도 부천시에 위치한 분양상가를 소유하고 있습니다. 해당 상가는 2002년에 준공된 지하 2층~지상 8층 규모의 건물로, 일반상업지역에 자리잡고 있습니다. 이 중 의뢰인은 7층과 8층, 두 개 층을 보유하고 있습니다.
매입 당시만 해도 해당 상가는 건물 상태가 양호하고 유동인구가 풍부해 상권이 매우 활기찼습니다. 그러나 시간이 흐르면서 유동인구가 점차 감소하였고, 현재는 인근 상권 전반에 걸쳐 공실률이 높아진 상황입니다.
이러한 환경 속에서 의뢰인은 보유 자산을 매각하거나 임대를 통해 돌파구를 찾고자 하고 있습니다.
그렇다면 지금 이 시점에서 우선적으로 확인하고 준비해야 할 사항은 무엇일까요?
<자료=밸류업이노베이션>
■ 상황 분석 및 전략 가이드
✅ Point 1. 비효율적인 면적 활용 구조
의뢰인이 소유한 공간은 각 층당 100평이 넘는 대형 면적입니다.
임대료는 일반적으로 ‘임대면적 × 평당 임대가’ 또는 ‘전용면적 × 평당 임대가’로 산정되며, 이는 주변 지역의 유사 사례를 기준으로 결정됩니다.
하지만 문제는, 이 공간이 건물의 최상층(7~8층)에 위치하고 있어, 접근성과 가시성 면에서 불리하며, 임차인에게는 금전적·심리적 부담으로 작용할 수 있다는 점입니다.
따라서 현재 기대하고 있는 임대료 수준이 시장에서 현실적으로 수용 가능한 가격인지에 대해 객관적으로 점검해볼 필요가 있습니다.
✅ Point 2. 리모델링 제약이 있는 집합건물 구조
의뢰인의 상가는 ‘집합건물’ 형태로, 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』에 따라 리모델링이나 구조 변경에 법적 제약이 많습니다. 공용부분 변경에는 전체 구분소유자의 3/4 이상 동의가, 구조상 주요 부분 변경에는 4/5 이상 동의가 필요합니다.
이는 단독 건물에 비해 리모델링 절차가 훨씬 까다롭다는 것을 의미하며, 준공된 지 20년이 넘은 노후 건물에 개선 조치 없이 그대로 유지될 경우, 공실 문제는 지속될 수밖에 없습니다.
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
출처:https://www.hankyung.com/article/202504215360O
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2년째 공실, 방치된 상가를 수익 공간으로 바꾸는 전략 [한경부동산밸류업센터]
입력 2025.04.26 16:14 수정 2025.04.26 16:14
[밸류업가이드]
유동인구 줄어든 상권, 공실 상가에 숨을 불어넣는 기획의 힘
[배준형의 밸류업 클래스]
■ 의뢰인 현황
의뢰인은 경기도 부천시에 위치한 분양상가를 소유하고 있습니다. 해당 상가는 2002년에 준공된 지하 2층~지상 8층 규모의 건물로, 일반상업지역에 자리잡고 있습니다. 이 중 의뢰인은 7층과 8층, 두 개 층을 보유하고 있습니다.
매입 당시만 해도 해당 상가는 건물 상태가 양호하고 유동인구가 풍부해 상권이 매우 활기찼습니다. 그러나 시간이 흐르면서 유동인구가 점차 감소하였고, 현재는 인근 상권 전반에 걸쳐 공실률이 높아진 상황입니다.
이러한 환경 속에서 의뢰인은 보유 자산을 매각하거나 임대를 통해 돌파구를 찾고자 하고 있습니다.
그렇다면 지금 이 시점에서 우선적으로 확인하고 준비해야 할 사항은 무엇일까요?
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■ 상황 분석 및 전략 가이드
✅ Point 1. 비효율적인 면적 활용 구조
의뢰인이 소유한 공간은 각 층당 100평이 넘는 대형 면적입니다.
임대료는 일반적으로 ‘임대면적 × 평당 임대가’ 또는 ‘전용면적 × 평당 임대가’로 산정되며, 이는 주변 지역의 유사 사례를 기준으로 결정됩니다.
하지만 문제는, 이 공간이 건물의 최상층(7~8층)에 위치하고 있어, 접근성과 가시성 면에서 불리하며, 임차인에게는 금전적·심리적 부담으로 작용할 수 있다는 점입니다.
따라서 현재 기대하고 있는 임대료 수준이 시장에서 현실적으로 수용 가능한 가격인지에 대해 객관적으로 점검해볼 필요가 있습니다.
✅ Point 2. 리모델링 제약이 있는 집합건물 구조
의뢰인의 상가는 ‘집합건물’ 형태로, 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』에 따라 리모델링이나 구조 변경에 법적 제약이 많습니다. 공용부분 변경에는 전체 구분소유자의 3/4 이상 동의가, 구조상 주요 부분 변경에는 4/5 이상 동의가 필요합니다.
이는 단독 건물에 비해 리모델링 절차가 훨씬 까다롭다는 것을 의미하며, 준공된 지 20년이 넘은 노후 건물에 개선 조치 없이 그대로 유지될 경우, 공실 문제는 지속될 수밖에 없습니다.
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
출처:https://www.hankyung.com/article/202504215360O
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